El Informe de Evaluación del Edificio, conocido como IEE, es un documento técnico emitido después de una inspección minuciosa, que detalla el estado de conservación en el que se encuentra un edificio, evalúa su accesibilidad, y justifica su grado de eficiencia energética. La inspección del edificio y la emisión del IEE ayuda a identificar las deficiencias del inmueble, y a establecer las intervenciones necesarias para anticipar y evitar posibles problemas, con el fin de alargar la vida útil del edificio, y evitar riesgos tanto para los propietarios y usuarios como para transeúntes.
Diferencias entre Informe de Evaluación del Edificio (IEE) e Inspección Técnica (ITE)
Si bien ambos procedimientos muchas veces se confunden, se puede decir que el IEE incluye una parte de inspección técnica del edificio, pero que es un documento más amplio que una ITE. Las diferencias fundamentales son:
Si bien ambos procedimientos muchas veces se confunden, se puede decir que el IEE incluye una parte de inspección técnica del edificio, pero que es un documento más amplio que una ITE. Las diferencias fundamentales son:
- La ITE es una inspección técnica periódica, cuya obligatoriedad y requisitos se recoge a nivel estatal en el RD-ley 8/2011, con medidas (entre otras) de impulso de la rehabilitación de edificios.
- La inspección técnica debe asegurar el buen estado y debida conservación de los edificios, y cumplir para ello como mínimo con los siguientes requisitos:
- Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
- Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
- Por su parte, el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) responde a una normativa básica estatal (Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, parcialmente modificada por el RD-ley 7/2015, con el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) que fija los objetivos para alcanzar las exigencias exigidas por la Directiva europea 2012/27/UE.
- El IEE se regula también en cada Comunidad autónoma por normativa y legislación propia que desarrolla y completa la estatal. En Galicia, la Lei 1/2019, de rehabilitación e rexeneración urbanas de Galicia, y el D 61/2021 polo que se regula o informe de avaliación dos edificios, e se crea o Rexistro Galego de Informes de Avaliación de Edificios (IAE – REGIAE).
- El IEE es obligatorio para edificios residenciales y, además de contener en el Informe el resultado de una Inspección Técnica del edificio similar a la ITE, evalúa también las condiciones básicas de accesibilidad universal, y certifica la eficiencia energética del edificio.
Obligatoriedad y periodicidad del IEE para los edificios
- En Galicia están obligados a tener un IEE en vigor todos los edificios de uso residencial de vivienda colectiva con una antigüedad de más de 50 años, salvo que la normativa municipal establezca una antigüedad inferior.
- El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa municipal.
- El IEE tendrá una vigencia de 10 años, desde la fecha de su elaboración. Por lo tanto, vencidos esos diez años, deberá realizarse una nueva inspección del edificio, y elaborar un nuevo IEE.
Quién puede realizar el Informe de Evaluación del Edificio
El IAE deberá ser suscrito por técnico facultativo competente: arquitectos y arquitectos técnicos (con titulación que habilita para la redacción de proyectos o dirección de obras, y para la dirección de ejecución de obras de edificación).
Contenido del informe, y elementos claves que se revisan
El contenido de un IEE en Galicia está reglado por la Lei 1/2019 y el D 61/2021, según los cuales un IEE contendrá la siguiente información:
- Datos de identificación del edificio, de su propiedad, y del técnico que lo suscribe.
- Evaluación del estado de conservación, que incluirá su estado general, el de los elementos estructurales y constructivos, y de las instalaciones (indicando su estado de conservación y funcionamiento), así como de las patologías y deficiencias que se puedan apreciar con inspección visual.
- Para las instalaciones que requieran inspecciones técnicas específicas (por ejemplo, ascensor, gas), se aportarán los contratos de mantenimiento o informes requeridos para cada instalación, facilitados por la propiedad.
- Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y, si no cumple esas condiciones, las medidas de adecuación viables para facilitar la accesibilidad, y su coste.
- Certificación de la eficiencia energética del edificio.
- En los edificios catalogados o declarados BIC, la evaluación del estado de conservación de los elementos merecedores de protección cultural, de acuerdo con la determinación del catálogo.
La inspección visual se realizará en todo el edificio y, en la medida de lo posible, en todos sus locales o viviendas existentes, sin que sea su objetivo la detección de vicios o daños ocultos. Los principales elementos revisados son:
- Estructura (y en lo posible, cimentación), evaluando conservación, estabilidad, y seguridad.
- Fachadas y medianeras, con especial atención a cornisas, barandillas y voladizos, para evitar riesgos de desprendimientos, pérdidas de funcionalidad, y condiciones de estética y ornato.
- Cubiertas, azoteas y tejados, evaluando su funcionalidad y grado de estanqueidad
- Instalaciones básicas, como electricidad, fontanería y saneamiento.
Además, en las visitas al inmueble, se realizan las tomas de datos necesarias para elaborar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), y evaluar las condiciones básicas de accesibilidad.
Con todo esto, el técnico encargado emite un informe detallado señalando el estado general de conservación, deficiencias encontradas y las acciones recomendadas para poner al día el edificio.
Clasificación de las deficiencias y resultado del IEE
El IEE deberá detallar las patologías y deficiencias observadas, clasificándolas en las siguientes categorías:
- Deficiencias muy graves: las que implican un riesgo importante para la estabilidad del edificio o alguno de sus elementos, o suponen una amenaza para la seguridad de las personas.
- Deficiencias graves: las que afectan de manera importante a la salubridad y funcionalidad, o las que de no enmendarse afecten a la seguridad o se conviertan en deficiencias muy graves.
- Deficiencias leves: aquellas que requieren la realización de trabajos de mantenimiento preventivo, o corrección que evite su agravamiento.
Resultado del IEE, y valoración del estado de conservación:
- El técnico informante elaborará un informe detallado, en el que se señalarán las deficiencias detectadas y las acciones recomendadas, y se recogerá una valoración final sobre el estado de conservación del edificio, que será favorable o desfavorable.
- El IEE será desfavorable en el caso de la existencia de alguna deficiencia grave o muy grave.
- En los demás casos, el IEE será favorable, con independencia de que se puedan recomendar plazos para la realización de obras para corregir las deficiencias leves que se señalen.
Consecuencias del Informe de Evaluación del Edificio
Si el resultado del IEE es favorable, desde el Concello se inscribirá con esa valoración positiva en el registro REGIAE, con una vigencia de 10 años, hasta que haya que hacer una nueva inspección e IEE.
Si una vez inspeccionado y evaluado el edificio, el resultado del IEE es desfavorable, se procederá de la siguiente manera:
- Las personas propietarias del edificio deberán enmendar en el plazo establecido las deficiencias detalladas como graves o muy graves, para evitar riesgos de daños personales.
- En el propio documento del IEE se indican como guía las medidas a adoptar y las obras necesarias para reparar o corregir las deficiencias. En función de su gravedad, el Concello podría dictar las órdenes de ejecución pertinentes, o adoptar las medidas de intervención administrativa que resulten adecuadas.
- Una vez enmendadas las deficiencias, se presentará un certificado firmado por técnico competente, describiendo las obras realizadas y la enmienda de las deficiencias, para que el Concello lo haga constar en el REGIAE, y se modifique a favorable la valoración del estado de conservación del edificio.
- En caso de omisión en el deber de subsanación de las deficiencias graves o muy graves, la administración puede imponer sanciones económicas que varían según las distintas ordenanzas municipales.
¿Qué pasa si no se presenta el IEE?
- El incumplimiento del deber de presentar el IAE en tiempo y forma tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuye la Ley del Suelo, y la posibilidad de sanción.
- Además, no presentar el IAE en plazo puede conllevar riesgos legales, menoscabo en el valor de la vivienda, o problemas en la venta. Y, no menos importante, un edificio sin inspección / IEE puede poner en peligro la seguridad de residentes y transeúntes.
Coste del IEE y aspectos que influyen en el precio
El coste de un IEE no está regulado oficialmente, y depende de factores como la antigüedad, el tamaño y la complejidad técnica de la edificación, y el número y tipología de viviendas y locales.
Para una estimación de coste, se puede considerar una horquilla orientativa de precios de entre 60€ y 210€ por vivienda, en función del tamaño y número de las viviendas del edificio, siendo lógicamente menor el coste a mayor número de viviendas en el edificio, y que estas tengan tipologías similares.
Se recomienda solicitar presupuesto a profesionales cualificados con experiencia en la elaboración de ITEs e IEEs, para asegurar un buen equilibrio entre calidad técnica y precio.
Ventajas del IEE
La inspección periódica de los edificios, y la emisión del IEE, es un mecanismo imprescindible para mantener la seguridad, habitabilidad y valor de los inmuebles. También es imprescindible tener actualizado el IEE, si se pretende solicitar ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad, o mejora de la eficiencia energética.
Cumplir con este proceso no solo ahorra problemas legales y económicos, sino que también contribuye a una mejor calidad de vida para los residentes y a la conservación responsable de nuestro patrimonio edificatorio. Si tu edificio está cerca de la fecha límite, contacta con un técnico autorizado y mantén tu propiedad al día, de acuerdo con las normativas.
